CASĂ FĂRĂ AUTORIZAȚIE?

Noul Cod al Urbanismului schimbă procedura de intrare în legalitate din 25 august 2026.

ÎN CE SITUAȚIE EȘTI?

Înainte de 2001 - casă veche fără autorizație
Peste 150 mp / P+2
P/P+1 sub 150 mp
CONSTRUIT DIFERIT DE AUTORIZAȚIE / Modificări, extinderi, altă suprafață etc.

CONSTRUCȚIE REALIZATĂ ÎNAINTE DE 1 AUGUST 2001?

Dacă imobilul a fost construit înainte de 1 august 2001 și nu există autorizație de construire, situația este diferită de cea a construcțiilor mai noi.

Legea cadastrului permite, în anumite condiții, intabularea construcției fără autorizație de construire, pe baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale.

CE ÎNSEAMNĂ PRACTIC?

În multe cazuri, nu este necesară procedura de regularizare introdusă de noul Cod al Urbanismului.

Trebuie verificată situația concretă a imobilului și pregătite documentele necesare pentru înscrierea construcției în Cartea Funciară.

De regulă, verificăm:

  • anul edificării construcției;

  • situația terenului și Cartea Funciară;

  • situația fiscală a construcției;

  • dacă au existat extinderi sau modificări realizate după 1 august 2001.

Important: dacă o casă veche a fost extinsă sau modificată ulterior, partea realizată după 1 august 2001 trebuie analizată separat.

VERIFICĂ SITUAȚIA IMOBILULUI

LOCUINȚĂ P / P+1 DE MAXIMUM 150 M²?

Noul Cod introduce posibilitatea obținerii unei autorizații de regularizare pentru anumite locuințe construite fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente.

În această categorie pot intra locuințele unifamiliale parter sau parter + etaj, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 m², dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.

CE ÎNSEAMNĂ PRACTIC?

Faptul că locuința se încadrează ca suprafață și regim de înălțime nu înseamnă că regularizarea este automată.

Trebuie verificat dacă situația construită respectă reglementările aplicabile sau poate fi adusă în conformitate cu acestea.

Verificăm în principal:

  • suprafața și regimul de înălțime;

  • retragerile față de limitele proprietății;

  • POT, CUT și celelalte reguli urbanistice;

  • situația juridică și cadastrală a terenului;

  • conformarea tehnică a construcției;

  • eventualele zone de protecție sau restricții.

Dacă sunt necesare modificări pentru conformare, acestea pot face parte din procedura de regularizare.

VERIFICĂ DACĂ POȚI REGULARIZA

PESTE 150 M², P+2 SAU ALT TIP DE CONSTRUCȚIE?

Dacă ai o construcție realizată fără autorizație sau diferită față de autorizația emisă, iar aceasta nu se încadrează în categoria locuințelor P/P+1 de maximum 150 m², noul Cod prevede o perioadă specială de regularizare.

PERIOADĂ SPECIALĂ: 25 AUGUST 2026 – 24 AUGUST 2027

În primul an de aplicare a noului Cod, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții, inclusiv locuințe mai mari de 150 m² sau cu mai multe niveluri.

Regularizarea este posibilă numai dacă imobilul respectă reglementările urbanistice și cerințele tehnice aplicabile sau poate fi adus în conformitate cu acestea.

Verificăm în principal:

  • POT, CUT și regimul de înălțime;

  • retragerile față de limitele proprietății;

  • funcțiunea și reglementările urbanistice ale zonei;

  • situația juridică și cadastrală;

  • conformarea tehnică a construcției;

  • eventualele restricții sau zone de protecție.

IMPORTANT

Pentru această procedură specială, legea prevede majorarea de 10 ori a taxei pentru certificatul de urbanism, a taxei de autorizare și a cotelor aferente controlului de stat față de situația în care construcția ar fi fost executată legal.

După expirarea perioadei speciale, această posibilitate de regularizare pentru celelalte categorii de construcții nu mai este prevăzută de procedura generală.

VERIFICĂ SITUAȚIA IMOBILULUI

AI AUTORIZAȚIE, DAR AI CONSTRUIT DIFERIT?

Existența unei autorizații de construire nu înseamnă automat că situația actuală a imobilului este în regulă.

Dacă imobilul a fost executat diferit față de proiectul autorizat, trebuie stabilit cât de importante sunt modificările și ce procedură este necesară pentru aducerea situației în legalitate.

EXEMPLE FRECVENTE

  • suprafața construită este mai mare;

  • casa a fost extinsă;

  • s-a adăugat un nivel, o mansardă sau o anexă;

  • forma sau poziția construcției pe teren s-a modificat;

  • fațadele, acoperișul sau volumul clădirii diferă semnificativ;

  • au fost realizate lucrări care nu apar în autorizația inițială.

CE ÎNSEAMNĂ PRACTIC?

Trebuie comparate autorizația și proiectul aprobat cu situația existentă în teren.

În funcție de diferențe, poate fi necesară o procedură de regularizare și, după caz, documentație tehnică, expertiză sau lucrări de conformare.

Faptul că există o autorizație veche nu acoperă automat lucrările executate în plus sau diferit față de aceasta.

VERIFICĂ SITUAȚIA IMOBILULUI